Leilão de Imóvel em Copropriedade

Introdução

No universo jurídico, a execução de dívidas pode levar à penhora e leilão de bens. Quando o bem penhorado é um imóvel em copropriedade, ou seja, pertence a mais de uma pessoa, surgem questões complexas sobre os direitos dos coproprietários que não são parte da execução. O Código de Processo Civil de 2015 (CPC/2015) trouxe clareza a essa situação, especialmente em seu artigo 843, que visa proteger o patrimônio do coproprietário alheio à dívida. Este artigo explora o tema com base em recente decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) e análise do Superior Tribunal de Justiça (STJ), conforme destacado em matéria do Consultor Jurídico (ConJur).

O Artigo 843 do CPC/2015: A Proteção ao Coproprietário

O Artigo 843 do CPC/2015 é a pedra angular para entender a proteção do coproprietário não executado. Ele estabelece que, em caso de penhora de bem indivisível, a alienação judicial (leilão) pode recair sobre a totalidade do imóvel. Contudo, a penhora em si deve se limitar à fração ideal do coproprietário devedor [1].

A grande inovação e garantia trazida por este artigo é que o coproprietário ou cônjuge alheio à execução terá resguardado o equivalente à sua quota-parte em dinheiro, calculado com base no valor da avaliação do bem, e não necessariamente sobre o preço final da arrematação em leilão [2]. Essa medida visa assegurar que o coproprietário não seja prejudicado pela desvalorização que pode ocorrer em um leilão judicial.

O Entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ)

A jurisprudência do STJ tem consolidado o entendimento de que a proteção ao coproprietário não executado é fundamental. Uma decisão da 3ª Turma do STJ, relatada pela Ministra Nancy Andrighi (REsp 2.180.611), reforça que, mesmo que o bem seja arrematado por um valor inferior ao da avaliação, a base para o cálculo da quota-parte do coproprietário alheio à execução deve ser o valor da avaliação [3].

Este posicionamento foi corroborado em um caso onde um imóvel, avaliado em R$ 350 mil, foi arrematado por R$ 245 mil (70% do valor da avaliação). A coproprietária não executada, que arrematou o bem, pretendia reter sua parte com base no valor da arrematação. No entanto, o STJ decidiu que o cálculo deveria ser feito sobre o valor da avaliação, garantindo a proteção do patrimônio do coproprietário que não possui responsabilidade pela dívida [3].

Pontos Chave da Jurisprudência:

•Penhora: Incide apenas sobre a fração ideal do devedor.

•Leilão: Pode ocorrer sobre a totalidade do imóvel indivisível.

•Cálculo da Quota-Parte: Sempre com base no valor da avaliação do bem, para proteger o coproprietário não executado.

•Direito de Preferência: O coproprietário tem direito de preferência na arrematação, mas isso não altera a base de cálculo de sua quota-parte.

•Intimação: É essencial que o coproprietário seja intimado da penhora e da alienação judicial, conforme os artigos 799, 842 e 889 do CPC/2015, para que possa exercer seus direitos e manifestar-se no processo [1].

Conclusão

A legislação processual civil e a jurisprudência pátria, em especial o Art. 843 do CPC/2015 e o entendimento do STJ, buscam equilibrar a efetividade da execução com a proteção dos direitos de terceiros. Ao garantir que o coproprietário não executado receba sua quota-parte com base no valor da avaliação do imóvel, o sistema jurídico assegura que a dívida de um não comprometa injustamente o patrimônio do outro. Para credores, isso significa que, se o valor remanescente após a quitação da quota do coproprietário for insuficiente, deverão buscar outros bens do devedor para satisfazer o débito [3].

Referências

[1] Tribunal de Justiça de São Paulo. Agravo de Instrumento nº 2046755-82.2022.8.26.0000. Disponível em: /home/ubuntu/upload/TJ-SP_leilaofraçãoidealart.843CPC.pdf

[2] Jusbrasil. Art. 843 da Lei nº 13.105 | Código De Processo Civil, de 16. Disponível em: https://www.jusbrasil.com.br/topicos/28889385/artigo-843-da-lei-n-13105-de-16-de-marco-de-2015

[3] Consultor Jurídico. Coproprietário não executado recebe cota após leilão com base na avaliação. Disponível em: https://www.conjur.com.br/2025-out-02/coproprietario-nao-executado-recebe-cota-apos-leilao-com-base-na-avaliacao/