Condomínio ou Loteamento? TJMT Anula Multa por Construção de Calçada e Reforça Segurança Jurídica

O Caso: Multa por Calçada em Condomínio

A controvérsia teve início quando uma empresa do ramo de urbanismo foi autuada pelo Município de Cuiabá/MT por não ter construído uma calçada em um de seus empreendimentos. A prefeitura, para justificar a multa, considerou que o local era um loteamento fechado, cujas vias internas teriam natureza de logradouro público, atraindo a obrigação de construção de calçadas, conforme a legislação municipal.

A empresa, por sua vez, recorreu da decisão, argumentando que o empreendimento era, na verdade, um condomínio urbanístico, e não um loteamento. A principal diferença, segundo a defesa, é que em um condomínio urbanístico as vias de circulação são de propriedade privada dos condôminos, não se aplicando a elas as mesmas regras de um logradouro público.

A Distinção Jurídica: Propriedade Pública vs. Privada

Para entender a decisão do TJMT, é crucial diferenciar os dois institutos jurídicos, que, embora parecidos na aparência, possuem regimes completamente distintos:   

A Decisão do Tribunal: Segurança Jurídica e Coerência Administrativa

Ao analisar o caso, a Segunda Câmara de Direito Público e Coletivo do TJMT deu provimento ao recurso da empresa, anulando o auto de infração. A decisão se baseou em dois pilares fundamentais:

1. A Natureza Jurídica Comprovada: O Tribunal constatou que toda a documentação do empreendimento, incluindo o registro imobiliário e o "Habite-se" expedido pela própria prefeitura, o classificava como um condomínio urbanístico. Essa classificação, uma vez consolidada, não poderia ser alterada unilateralmente pela administração para impor uma penalidade.

2. Proibição do Comportamento Contraditório (Venire Contra Factum Proprium): O TJMT entendeu que a prefeitura agiu de forma contraditória. Primeiro, aprovou e registrou o empreendimento como condomínio, para depois tratá-lo como loteamento no momento de fiscalizar e multar. Esse tipo de comportamento viola a boa-fé e a segurança jurídica, princípios que devem nortear a atuação da Administração Pública.

Implicações Práticas da Decisão

A decisão do TJMT é um importante precedente que reforça a segurança jurídica para empreendedores e proprietários de imóveis. Fica claro que a classificação de um empreendimento, definida em seu registro, deve ser respeitada pela Administração Pública em todas as suas ações.

Para o cidadão, a lição é a importância de conhecer a natureza jurídica do imóvel onde reside ou pretende investir. Para a gestão pública, o acórdão serve como um alerta para a necessidade de coerência e respeito aos atos já consolidados, evitando autuações indevidas que acabam sendo revertidas na Justiça.

Referência: • Acórdão do Processo nº 0000325-42.2020.8.11.0082, Segunda Câmara de Direito Público e Coletivo do Tribunal de Justiça de Mato Grosso.