Arrematação Judicial como Aquisição Originária

Introdução

A arrematação de imóvel em hasta pública constitui um dos institutos mais relevantes do direito processual civil, funcionando como mecanismo de realização de créditos através da alienação forçada de bens. Contudo, a questão que frequentemente gera litígios diz respeito aos gravames preexistentes ao ato de arrematação e, especialmente, à responsabilidade do arrematante pelo custeio do cancelamento desses ônus.

O Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT), através da 7ª Turma Cível, proferiu decisão paradigmática que consolida importante jurisprudência sobre o tema. O Acórdão nº 2014017, relatado pelo Desembargador Fabrício Fontoura Bezerra, estabelece que a arrematação configura forma originária de aquisição da propriedade, rompendo completamente os vínculos com ônus e gravames preexistentes, sem que o arrematante suporte qualquer custeio para o cancelamento desses gravames.

A Natureza Jurídica da Arrematação

Aquisição Originária versus Derivada

Para compreender adequadamente a decisão em análise, é fundamental distinguir entre as duas modalidades de aquisição da propriedade: a aquisição originária e a aquisição derivada.

Na aquisição derivada, o novo proprietário recebe o bem com todos os seus atributos, ônus e gravames que o acompanham. Trata-se de uma sucessão de direitos e obrigações, em que o adquirente assume a posição jurídica do antecessor. Exemplos clássicos incluem a compra e venda, a doação e a permuta.

Diferentemente, na aquisição originária, o novo proprietário adquire o bem de forma independente, sem qualquer vínculo com as relações jurídicas anteriores. O bem é transmitido "limpo", desvinculado de obrigações que recaíam sobre o proprietário anterior. A jurisprudência reconhece como aquisições originárias a ocupação, a usucapião e, conforme estabelecido pelo TJDFT, a arrematação judicial.

A decisão ora analisada reafirma, com clareza meridiana, que a arrematação em hasta pública integra a categoria de aquisições originárias. Isso significa que o arrematante não herda os problemas jurídicos do bem, mas adquire uma propriedade "renovada", livre dos encargos que a onerava anteriormente.

O Caso Concreto

Contexto Fático

A apelante, Andressa Carolina Moccelini, arrematou imóvel registrado sob a matrícula nº 18.976 junto ao 2º Registro de Imóveis do Distrito Federal, localizado na Asa Norte de Brasília. O imóvel estava submetido a diversos gravames, incluindo penhoras decorrentes de débitos condominiais, alienação fiduciária e outras constrições.

Após o processamento da arrematação, a carta foi registrada sob a averbação R18, com o cancelamento de algumas penhoras (R13 e R14). Contudo, o oficial de registro condicionou o cancelamento dos demais gravames (R12, R15 e R16) ao recolhimento de emolumentos cartorários pela arrematante.

A apelante interpôs ação de retificação de registro buscando a inclusão do cancelamento dos gravames remanescentes sem ônus. A sentença de primeira instância julgou o pedido improcedente, razão pela qual foi interposto recurso.

Posicionamento do Tribunal

O tribunal, por unanimidade, acolheu o recurso da apelante. A decisão fundamenta-se em três pilares principais:

Primeiro pilar: A natureza originária da arrematação. O tribunal reafirma, com base em jurisprudência consolidada, que a arrematação constitui forma originária de aquisição da propriedade. Isso implica que o arrematante não sucede o devedor em suas obrigações, mas adquire um bem novo, desvinculado das relações jurídicas anteriores.

Segundo pilar: A sub-rogação de débitos propter rem no preço. Os débitos de natureza propter rem—como taxas condominiais e tributos imobiliários—não recaem sobre o arrematante, mas sub-rogam-se no preço da arrematação. Isso significa que esses débitos são pagos com o valor obtido na venda do bem, não pelo novo proprietário. O edital da hasta pública expressamente consignava essa sub-rogação, em conformidade com os artigos 908, §1º do CPC e 130, parágrafo único do CTN.

Terceiro pilar: A vedação de transferência de ônus para o arrematante. O artigo 903 do CPC estabelece que o bem deve ser entregue ao arrematante livre de ônus. Não é legítimo condicionar essa entrega ao recolhimento de emolumentos cartorários, pois isso representaria transferir para o terceiro adquirente o custeio de gravames que não lhe dizem respeito.

Implicações Jurídicas e Práticas

Proteção do Arrematante

A decisão do TJDFT confere proteção substantiva ao arrematante, impedindo que o oficial de registro utilize a exigência de emolumentos como instrumento de retenção do bem. Essa proteção é fundamental para garantir a efetividade da execução judicial, pois sem ela, o arrematante poderia ser surpreendido com custas adicionais não previstas no edital.

Responsabilidade pelo Cancelamento

A decisão estabelece claramente que o cancelamento dos gravames é responsabilidade da administração registral, não do arrematante. Os ônus que recaem sobre o bem são responsabilidade do devedor original ou da massa falida, nunca do terceiro que adquire o bem em hasta pública.

Aplicação a Débitos de Natureza Diversa

Embora o caso concreto envolvesse principalmente débitos condominiais e tributários, a lógica da decisão estende-se a qualquer gravame anterior à arrematação. Penhoras, hipotecas, alienações fiduciárias (quando não quitadas) e outros ônus devem ser cancelados sem custeio pelo arrematante, desde que anteriores ao ato de arrematação.

Edital como Instrumento de Clareza

O tribunal destaca a importância do edital da hasta pública como instrumento de transparência. O edital deve expressamente indicar quais débitos se sub-rogam no preço e quais gravames permanecerão sobre o bem. Essa clareza prévia evita litígios posteriores e protege tanto o arrematante quanto os credores.

Jurisprudência Consolidada

O TJDFT não inova ao proferir essa decisão. Ao contrário, consolida jurisprudência remansosa sobre o tema. O próprio tribunal já havia decidido, em caso anterior (Apelação Cível nº 0714411-24.2022.8.07.0015, julgada em 1º de dezembro de 2021), que a carta de arrematação deve ser registrada mesmo existindo penhoras anteriores, pois não deve recair nenhum ônus sobre o bem em relação ao arrematante.

Outros tribunais, como o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, também adotam posicionamento similar, reconhecendo que o arrematante adquire o bem livre de encargos anteriores e que não pode ser responsabilizado pelo custeio do cancelamento de gravames.

Tese de Julgamento

O tribunal, ao final, estabeleceu três teses fundamentais:

1.A arrematação judicial configura forma originária de aquisição da propriedade, não se transmitindo ao arrematante os gravames preexistentes ao ato.

2.As penhoras decorrentes de débitos de natureza propter rem sub-rogam-se no preço da arrematação e devem ser canceladas independentemente de iniciativa ou custeio pela arrematante.

3.Não é legítima a exigência de emolumentos da arrematante para o cancelamento de gravames anteriores, sendo ônus do devedor ou da massa falida.

Essas teses constituem orientação vinculante para os demais órgãos do tribunal e servem como referência para futuras decisões.

Reflexões Finais

A decisão do TJDFT representa importante avanço na proteção do arrematante e na efetividade da execução judicial. Ao reconhecer a natureza originária da arrematação, o tribunal elimina uma fonte significativa de litígios e custas adicionais que frequentemente surpreendem os arrematantes.

Para os profissionais do direito, a decisão reforça a importância de: (i) elaborar editais claros e precisos, indicando expressamente quais débitos se sub-rogam no preço; (ii) orientar clientes sobre a natureza originária da arrematação e seus efeitos; (iii) questionar exigências indevidas de emolumentos por parte de oficiais de registro.

Para o sistema judiciário, a decisão contribui para a celeridade e efetividade dos processos de execução, reduzindo obstáculos ao registro da carta de arrematação e à transferência do bem ao arrematante.

Finalmente, para a sociedade em geral, a decisão reafirma um princípio fundamental: aquele que adquire um bem em hasta pública não deve ser punido pelos débitos do proprietário anterior. A aquisição originária, por sua própria natureza, rompe esses vínculos, permitindo que o bem seja transferido "limpo" e desvinculado de encargos pretéritos.

Referências

•Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios. Acórdão nº 2014017, Apelação Cível nº 0737764-67.2024.8.07.0001. Relator: Desembargador Fabrício Fontoura Bezerra. Julgado em 3 de julho de 2025.

•Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios. Apelação Cível nº 0714411-24.2022.8.07.0015. Relator: Desembargador Fernando Habibe. Julgado em 1º de dezembro de 2021.

•Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios. Agravo de Instrumento nº 0723028-52.2021.8.07.0000. Relator: Desembargador Leonardo Roscoe Bessa. Julgado em 10 de novembro de 2021.

•Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul. Agravo de Instrumento nº 5162651-15.2022.8.21.7000. Relator: Desembargador Jorge André Pereira Gailhard. Julgado em 25 de outubro de 2023.

•Brasil. Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Dispõe sobre os registros públicos e dá outras providências.

•Brasil. Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015. Código de Processo Civil.

•Brasil. Lei nº 5.172, de 25 de outubro de 1966. Código Tributário Nacional.